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为什么青岛济南房价都降了,日照还没有降

2019-11-07 21:20:07      来源: 青孟海产 收藏本文

房价一直以来都是一个火热的问题,今天也来说一说,虽然算跨界但对数据也是经过了充分的分析

天天都有人说房价只会涨不会跌,这样说的人要么是没有脑子,要么就是不张眼睛,不说国外,就拿国内来说,自己去搜一搜数据都知道房价到底有没有跌过,对于这种人也懒得浪费口舌。关于日照的房价先说一下个人观点,近期内还会比较平稳,涨跌都比较有限,稍长看未来3-5年很难大涨,可能小涨,大概率小跌,有可能大跌。为什么这么说,有以下几点:

1.国家政策,房地产市场是政策市场,一句话国家让买房你就买,但现在明显不是国家鼓励买房的时期,从年初到现在国家一直强调房住不炒,不要以为只是说说而已,当然这是大环境,个别市场个别分析,总之,现在的政策虽然还不到打压房地产的地步,但绝对不是之前鼓励的政策,很多地方财政收入全靠卖地,有的甚至占到四成,实际恐怕会更高,国家现在也意识到这个问题的严重性。

2.从15年到现在为什么三四线上涨这么快,就是因为国家去库存政策,而且棚改还是货币化安置去库存,这么多热钱流入市场,而且每拆掉一套房子就意味着增加了至少一套房子的需求,这属于人为制造需求,并不是因为经济发展收入增加产生的需求,所以一旦棚改哑火,需求立马也就下来了,大家可以看一下从16年到18年日照棚改了多少户:

2016年

日照计划完成76个城中村改造,拆迁房屋26761户;

2017年

日照计划改造棚户区、城中村共计16个项目,涉及57724户;

2018年

日照计划改造棚户区共计21个项目,涉及86000套;

2019年

日照开工棚改安置房5290套。

为什么青岛济南房价都降了,日照还没有降

尤其是去年86000套,那就是86000套房子的需求啊,日照的库存量一下就变的不足,房价也是在当年上涨了近30%,但是今年只有五千多套,不及去年零头,可想而知未来市场需求量也会是断崖式下滑,为什么现在日照房价还仍然坚挺,就是因为棚改所释放出的购买力仍有余热,随着棚改释放的资金消化掉,房价即使依然坚挺但会有价无市,况且以后棚改变为房屋安置而不是货币化安置,所以推动房价最大的上涨因素哑火,下跌只是时间问题。19年房价虽然也在上涨,但是上涨幅度很有限,远不及18年,且成交量较去年大幅下滑,但新开发的楼盘在大量上市,未来房地产的销售压力可想而知。

为什么青岛济南房价都降了,日照还没有降

3.为什么日照房价会比内陆城市高,就是因为是沿海城市,还是旅游沿海城市,像青烟威房价高也是有这个因素,但是矛盾点在于日照目前是重工业和旅游业同步发展,这两个产业本就是相互冲突的,随着钢铁产业不断建成投产,对环境的影响必然也会越来越明显,像岚山的房子一直都是四五千,就是因为环境问题,港口和大货车产生的灰尘不说,钢厂离市区就二十多公里,一旦南风天整个市区都可以呼吸钢厂的新鲜空气了,幸好工业对经济的贡献能有所抵消,但对比内陆城市环境以后可能不再是加分项了。

4.人口和经济,日照城区人口几十万,GDP全省倒数第一,虽然人均第七,但是人均可支配收入又是倒数第五,但是九月份日照平均房价排在青岛济南后面是第三名,这样的经济和人口能支撑住现在的房价吗?且日照对于人才的吸引力并不高,加之现在的房价吸引力更是进一步下降,所以城区人口的增长还要靠乡镇区域来支撑,但对于乡镇人口来说,大多数人凑首付可能都很困难,在我看来目前的房价撑不太久,未来发展空间还是有的,但现在的房价远脱离了日照现有的发展水平,只是近些年GDP增速比较快让人们忘记了日照的经济体量,除非硬撑以时间换空间,三五年一直平盘,我想这是比较难的。

最后说一下大环境,全国范围内尤其是一二线城市房价基本都进入了下降空间,但幅度都在可控范围内,然后再看山东省,青岛济南两个二线城市都已经下跌了10%-20%,本来越往下的市场越具有滞后性,就像涨价那样,先是一二线涨,再三四线涨,最后县城涨,跌也是一样,也会从一二线城市传导到三四线城市,日照房价下半年不敢说会是怎样,至少明年应该就能看到明显的下跌,现在入手基本就是高位接盘,至少投资方面日照远不如青岛、济南,最近这段时间最合适投资的地方还是济南,如果你工资一万以下,房贷又占你工资50%以上,现在买上房以后你的抗风险能力会极差。

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